Stiamo vivendo il secondo importante shock energetico della nostra storia recente dal 1973, quando i fornitori di petrolio ci costrinsero ad andare a piedi la domenica: abbiamo costi energetici alle stelle, rischio di razionamento, possibili domeniche al freddo.

A Verona l’edilizia residenziale consuma il 32% della totale energia consumata nell’intera città, il 20% è energia elettrica, il 20%  teleriscaldamento, il 60% combustibili fossili soprattutto gas (fonte Bilancio energetico 2018 del Comune di Verona).  La gestione dei costi condominiali e delle famiglie rischia di andare fuori controllo e la preoccupazione dei residenti è altissima.

Ne parliamo con Michele Ischia, amministratore condominiale professionista, presidente dal 2018 della sezione veronese di Anaci (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari). 

Anaci è un’associazione nazionale formatasi nel 1995 per favorire la formazione e l’aggiornamento professionale degli amministratori di condominio (Property Manager).  Conta 8000 soci che gestiscono  360.000 edifici in tutta Italia. Unica nel panorama associativo a imporre ai propri iscritti almeno 28 ore annue di aggiornamento obbligatorio e avere tutti i dirigenti e molti associati  certificati secondo specifica norma UNI.

A Verona Anaci è presente dal 1998, conta circa 150 iscritti che gestiscono il 63% del patrimonio condominiale della provincia veronese.

Michele Ischia, Presidente Anaci Verona

Presidente, come valuta in generale la situazione energetica del parco condomìni di Verona?

«Il parco condomìni veronese è senz’altro  in larga parte energivoro. Si sente spesso parlare di emergenza e di provvedimenti urgenti che riguardano l’uso efficiente dell’energia e del risparmio energetico ma quello che chiedono gli amministratori è Programmazione. Parola che si sente pronunciare raramente nei dibattiti politici. Senza programmazione, senza strategie a medio/lungo termine, la nostra categoria si trova a lavorare in tempi strettissimi e con norme mal scritte (es. Ecobonus 110%).»

Quali criticità stanno causando Il forte aumento dei costi energetici nelle gestioni condominiali? E qual è stata negli ultimi anni la soluzione di riscaldamento più costosa?

«Purtroppo nei bilanci consuntivi 2021/22 dei condomini, rispetto a quanto preventivato, si è registrato l’esatto raddoppio degli importi previsti inizialmente, sia per le utenze gas ed elettriche sia per il teleriscaldamento che è stata la forma di riscaldamento più costosa in assoluto. Ahimè, per la stagione termica 2022/23, se non ci saranno correttivi e  interventi del governo, la spesa sarà almeno quattro volte quella avuta fino alla stagione 2020/21.»

Al fine di minimizzare l’impatto sui bilanci condominiali, voi amministratori come state gestendo i contratti energetici? Cambiate fornitore, negoziate nuove condizioni di fornitura? Quali sono le vostre principali difficoltà?

«Purtroppo anche chi era strutturato con un Energy Manager e aveva accordi massivi con fornitori di primo piano si è dovuto adeguare a nuove condizioni contrattuali imposte in maniera unilaterale da fornitori. Ad oggi un fornitore che promette un prezzo bloccato o promette il falso o il prezzo che propone è altissimo. Si salva sinora l’amministratore che, disponendo di una mole importante di contratti, riesce ad avere dal proprio fornitore un certo margine temporale sul saldo delle bollette. Inutile dire che gli addebiti automatici delle utenze centralizzate sono stati spesso inevasi, i piani rateali sono comunque stringenti e i condòmini già faticano ad adempiere alle rate di bilancio straordinarie.»

Lei ha appena detto che «il teleriscaldamento è stata la forma di riscaldamento forse più costosa in assoluto». A Verona si tratta di un monopolio di fatto  gestito con posizione dominante da Agsm Aim, una società avente il profitto come missione.  Avete mai negoziato  il rapporto contrattuale e verificato la congruità dei prezzi applicati?

«Confermo, si tratta di un monopolio di fatto che non lascia scelta. In passato abbiamo avuto come associazione diversi  confronti. I prezzi applicati, per le verifiche che abbiamo potuto fare, ci sono sembrati congrui, certamente non a buon mercato. Penso si potrebbe fare molto meglio.»

L’utilizzo dell'”Ecobonus 110%” per migliorare la classe energetica della propria abitazione è una opportunità che i cittadini hanno per ridurre i costi energetici e valorizzare il proprio patrimonio edilizio. Qual è la vostra esperienza al riguardo?

«Il tema è delicato. L'”Ecobonus 110%” è una bella idea tradotta male in legge e interpretata peggio. Basti pensare alle difficoltà immani riscontrate da chi, volendo fare le cose per bene, ha seguito tutti i passaggi, anche costosi, per poi trovarsi fermo al palo a causa del blocco delle cessioni dei crediti. Quanto a noi amministratori, veri indispensabili registi di queste operazioni, mi taccio. Il legislatore non ha nemmeno ritenuto di rendere detraibile il compenso per la nostra attività straordinaria che, le assicuro, è massacrante. Qualche operazione è andata in porto, non senza difficoltà. Per la gran parte di coloro che si sono dimostrati interessati, ci sono stati tempi stretti, eccessiva burocrazia (vedi accesso agli atti e le spesso necessarie sanatorie) e abnormi speculazioni sui materiali che hanno reso impossibile la concretizzazione dei progetti.»

Nota una crescente richiesta di installare  pannelli solari condominiali per produrre energia rinnovabile? Nelle assemblee condominiali si parla di Gruppi di autoconsumo o di Comunità Energetiche Rinnovabili?

«Per il momento non c’è molta richiesta ma sappiamo già che ci sarà in futuro. Così sarà anche per le comunità energetiche che però dovranno essere ben inquadrate sotto ogni profilo. A questo proposito, interessante l’impegno a livello regionale di Anaci Veneto che affronterà questo tema il 2 Dicembre a Treviso in un apposito convegno intitolato Luci e ombre.»

Recentemente, in rappresentanza della sua associazione, ha incontrato il neo sindaco di Verona, Damiano Tommasi. Quale era lo scopo dell’incontro?

«Lo scopo dell’incontro era principalmente proseguire nelle iniziative che Anaci Verona ha ormai da anni sul tavolo con l’amministrazione comunale. I principali temi affrontati sono stati: dal rinnovo del Tavolo edilizia e della convenzione con la polizia locale al riscaldamento e relativa gestione delle ordinanze, dal patrocinio del Comune al programma formazione dell’associazione e la corretta informazione attraverso i media alla gestione degli immobili AGEC, etc.»

Si ritiene soddisfatto delle risposte ottenute?  Pensa di incontrare ancora il sindaco?

«Incontro proficuo ma è solo l’inizio. Sicuramente avremo modo di incontrarci nuovamente insieme agli assessori competenti, sui più vari temi che ci interessano. Per tenere alto il livello operativo dell’associazione occorre non accontentarsi mai.»

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