L’irrisolta questione della regolamentazione delle locazioni brevi per affittanze turistiche a Venezia, e non solo a Venezia, si aggiunge di nuovi capitoli, senza arrivare a soluzione.

I fatti (relativamente) nuovi e le notizie di rilievo registrate in questi ultimi mesi sono:

  • il Regolamento deliberato dalla Giunta Comunale nel 2024 è tuttora in attesa della conclusione dell’iter di approvazione, anzi se ne prospetta un ulteriore rinvio. Tra l’altro lo schema di Regolamento prevederebbe la sua applicazione, e conseguente vigenza delle clausole restrittive dell’attività, alle sole locazioni turistiche che svolgono la loro attività oltre le 120 giornate all’anno;
  • l’offerta ufficiale di locazioni turistiche registra, per la prima volta a Venezia, una contrazione, che porta il numero delle sistemazioni in offerta al di sotto delle 8mila;
  • lo sviluppo anche in terraferma, in particolare a Mestre data anche la prossimità e l’accessibilità da questa a Venezia, delle locazioni turistiche, regolari e non, sta creando tensioni con gli inquilini e residenti dei fabbricati dove sono insediate.

Frattanto una recente sentenza del Consiglio di Stato, riguardo alla vicenda del Comune di Sirmione che aveva adottato un regolamento comunale per disciplinare il fenomeno delle locazioni turistiche, ha in sostanza eccepito che i Comuni non hanno competenza in materia, competenza che semmai deve essere stabilita per legge.

Il quadro che si presenta induce ad un paio di considerazioni, una di realtà fattuale, o se si vuole di costume, e l’altra di richiamo alla buona amministrazione.

Il mercato si autoregola (e fa danni)

Prima considerazione. Le disposizioni legislative e regolamentari via via introdotte, senza peraltro un vero disegno organico di normare il fenomeno delle locazioni brevi per affittanze turistiche, quali l’introduzione del codice identificativo (nazionale/regionale) o la classificazione e fiscalità differenziata tra attività ricettiva imprenditoriale e non, ovvero gli obblighi in materia di accoglienza in presenza degli ospiti o di prevenzione e sicurezza, nonché l’elevata concorrenzialità nel settore, stanno scoraggiando alcuni proprietari dal mantenere o immettere sul mercato i loro appartamenti, ma anche stanno favorendo il loro ritiro dall’offerta ufficiale e l’immissione nel mercato irregolare e abusivo, segnatamente in terraferma.

Dunque la richiesta/esigenza segnalata da più parti – residenti e altri utenti del mercato della residenza, organizzazioni e operatori del turismo con una visione meno mercantilistica del fenomeno, istituzioni pubbliche attente ad un riequilibrio delle dinamiche della residenza, specie nelle destinazioni ad alta densità turistica e ad alta tensione abitativa, anche in termini di sicurezza sociale – del contingentamento dell’offerta delle locazioni turistiche viene surrettiziamente regolata dal mercato, anziché da provvedimenti normativi dello Stato e degli altri enti pubblici preposti a disciplinare il fenomeno delle locazioni turistiche nel contesto dell’intera offerta ricettiva (ad esempio in Venezia due terzi dei posti letto della ricettività alberghiera, situazione riscontrabile a livello mondiale solo nelle destinazioni turistiche di alta gamma e più esclusive, sono dati dalle strutture, hotel e resort, con classificazioni 4stelle/4stelle superiori, 5stelle/5stelle Lusso e oltre: il dilagare delle locazioni turistiche sta cannibalizzando l’offerta ricettiva delle strutture di gamma medio-bassa, con dumping sui prezzi e sui livelli di servizio e rendendo tale offerta antieconomica e non competitiva).

Ma se è solo il mercato a fare le regole può generare anche storture. La grande offerta di locazioni turistiche, segnatamente quelle irregolari o prive di codice identificativo – CIN, favorisce le occupazioni abusive di immobili: in luogo di occupare a rischio penale alloggi sfitti o sottoscrivere contratti di locazione abitativa e andare presto in mora sui canoni occupando l’immobile sine die, confidando nelle lungaggini dei procedimenti di sfratto e di sgombero, gli occupanti abusivi potrebbero mettere nel mirino gli alloggi turistici offerti in rete da operatori non qualificati, pagando qualche giorno di soggiorno e andando ad occuparli a costo minimo rispetto ad una locazione tradizionale e, nel caso di locazioni turistiche irregolari o prive di CIN e/o contratti non in chiaro, per di più con ulteriori maggiori difficoltà per i legittimi proprietari di rientrare in possesso dei loro immobili.

E casi del genere già si registrerebbero nelle città o quartieri urbani marginali per attrattività turistica.

Per Venezia (l’unica città che può farlo) regolamentare i B&B è un dovere

Seconda considerazione. Il Comune di Venezia è l’unico ente locale italiano autorizzato per legge a regolamentare le locazioni turistiche sul proprio territorio, sia a livello urbanistico che gestionale. Infatti l’art. 37-bis del D.L. nr 50/2022 recante ‘Misure per favorire l’incremento dell’offerta di alloggi in locazione per uso residenziale di lunga durata nella città storica di Venezia’ stabilisce che il Comune può introdurre disposizioni regolamentari per disciplinare, “con particolare riguardo al centro storico e alle isole della laguna veneziana, i limiti massimi e i presupposti per la destinazione degli immobili residenziali ad attività di locazione breve” nonché il cambio di destinazione d’uso in caso di svolgimento dell’attività per una durata superiore ai 120 giorni all’anno.

Un intervento regolatorio del Comune in materia di locazioni turistiche, segnatamente nella Città Antica e Isole, è richiesto non solo dal dilagare del fenomeno che comprime e magari sopprime le diverse opzioni delle politiche abitative e sulla residenza, ma anche dal legislatore nazionale: regolamentare le condizioni e lo svolgimento dell’attività di locazione turistica in Venezia è dunque un dovere di buona amministrazione cui l’Amministrazione comunale non può sottrarsi né rinviare, invocando sopraggiunte esigenze di approfondimenti o verifiche meramente dilatorie. E questo nel superiore interesse della cittadinanza veneziana, tenendo conto della pluralità degli interessi in campo e contrapposti, senza favorirne taluni piuttosto che talaltri.

Copiare da quelli bravi

L’emanando Regolamento comunale deve disciplinare tutta l’attività di locazione turistica, nelle diverse modalità e svolgimento, mutuando le misure, anche più restrittive, adottate da altre destinazioni ad alta densità turistica, quali Barcellona, Parigi, New York, e a prescindere dal numero di giornate annue locate: l’indicazione delle 120 giornate all’anno deve semmai essere fissato come il limite assoluto, magari anche inferiore, per l’esercizio delle locazioni brevi per finalità turistiche.

E trattandosi di un provvedimento amministrativo e non di atto legislativo, le relative disposizioni e restrizioni devono applicarsi a tutte le locazioni della specie presenti sul territorio comunale, attuali e future, e non alle sole aperte dopo la sua entrata in vigore, come a quanto è dato sapere sarebbe orientata l’Amministrazione comunale, condizione che con tutta probabilità non passerebbe al vaglio di un ricorso amministrativo.

Articolo di Tullio Galfré (promotori della Rete del Viaggiare consapevole (fairvenice.com)) uscito su Vez.News, partner di Heraldo.

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